Get Adobe Flash player

Vizitka družbe

2 Logo FerDom1

  FerDom d.o.o.

  LJUBLJANA

  Dolenjska cesta 242

  Dosegljivi:

  - mobilni: 031 330 091

  - E-pošta: info@ferdom.si 

  Uradne ure:

  torek in četrtek

  od 10.00 do 12.00 ure

  Izven uradnih ur ali popoldan po predhodnem dogovoru.

 

  VELENJE

  Dosegljivi:

  - mobilni: 031 652 103

  - E-pošta: mk.velenje@gmail.com

 

  NOVA GORICA

  Dosegljivi:

  - mobilni: 070 396 255

  - E-pošta: gregorlozej@gmail.com

Odgovori na vprašanja MIP

1. Najemanje kredita v breme rezervnega sklada

V zadnjem obdobju se na Ministrstvo za okolje in prostor vedno pogosteje obračajo posamezni etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah ki navajajo, da jih upravniki silijo v najemanje kreditnih sredstev v breme rezervnega sklada, pri čemer naj bi za odločitev zadostovalo večinsko soglasje oz. več kot 50 % soglasje po  solastniških deležih. Nekateri etažni lastniki takšnemu načinu zagotavljanja sredstev za vzdrževanje večstanovanjskih stavb nasprotuje, saj bi sami lahko plačevali vse  obveznosti iz naslova  vzdrževanja  kot redne strošek upravljanja, najem kredita pa zadnje pomeni večje stroške kot bi jih sicer imeli (obresti na posojena sredstva,  stroški  odobritve kredita, ipd.).

Glede na 119. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list št. 87/02), po katerem postanejo vsa sredstva vplačana v rezervni sklad skupno premoženje etažnih lastnikov, kakor iz razloga, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, čeprav jih nekateri ne potrebujejo, menimo, da je za  odločitev o najemu kredita v breme rezervnega sklada potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov oziroma 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov.

2. Glasovanje s podpisom listine

Iz stanovanjskega zakona izhaja, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Kadar se odloča s podpisovanjem listine, je predlog sprejet, če ga v roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. V primeru, da podpisovanje listine ni uspelo, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov po pravilih iz 37. člena zgoraj omenjenega zakona.

Odločanje v primeru solastništva ureja 15. člen pravilnika, in sicer tako, da se pri odločanju šteje, da vsak solastnik odloča v višini svojega solastniškega deleža. V primeru podpisovanja listin, pa 16. člen pravilnika pove, da lahko lastnik ali solastnik za odločanje pisno pooblasti drugo osebo. Pooblastilo je lahko dano trajno ali za posamezno odločanje. V primeru trajnega pooblastila, mora le-to biti notarsko overjeno.

3. Glasovanje na ponovljenem zboru
Iz 10. člena pravilnika izhaja, da v kolikor zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino prisotnih po solastniških deležih odločijo o sklicu ponovljenega zbora. Upravnik mora posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Ponovni zbor se lahko izvede šele po preteku tega roka. Na ponovljenem zboru se lahko veljavno glasuje le o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

4. Nikjer ni predviden zapisnik nadzornega odbora oz. na kakšen način izvaja korespodenco z upravnikom?
Način dela nadzornega odbora, korespondence z upravnikom, je prepuščen volji nadzornega odbora in upravnika.

5. Odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev na ponovljenem zboru
Na ponovljenem zboru se lahko odloči večina prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih, da se upravniku odpove pogodba o upravljanju. V tem primeru pa mora biti sam sklep o odpovedi pogodbe o upravljanju podpisan z večino etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

6. Ali je potrebno vročiti sklep o odpovedi POUS nekdanjemu upravniku s priporočeno pošto s povratnico?
Sklep o odpovedi POUS nekdanjemu upravniku je potrebno vročiti priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je namreč pomemben, saj od trenutka vročitve odpovedi začne teči odpovedni rok.

7. Kaj zakonodajalec smatra za pravilno podano odpoved? Kaj lahko služi kot dokazilo, saj etažni lastniki običajno odpoved podajo na listini, ki je v enem samem izvodu, novi upravnik pa tega dokumenta nima?
Pravilno podana odpoved je podana, ko se nekdanjemu upravniku priporočeno s povratnico vroči izvod sklepa o odpovedi POUS (lahko kopijo). Sklep o odpovedi POUS mora biti sprejet z več kot 50% soglasjem vseh etažnih lastnikov po solastniških deležev. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi dokazilo o podani odpovedi, povratnica, in sklep o odpovedi POUS.

8. Katera so merila za izbiro najugodnejše ponudbe?
Najugodnejša ponudba je ponudba, ki na podlagi specifikacije predmeta naročila cenovno in/ali kvalitetno ter kvantitetno najustreznejša za večstanovanjsko stavbo. Merila določi upravnik, in sicer po predhodnem dogovoru z etažnimi lastniki, saj v nasprotnem primeru lahko le-ti ponudbo zavrnejo.

9. Ali je dovolj vročanje vabil in zapisnikov v predalčnike stavbe, ali pa je potrebno lastnikom, ki oddajajo stanovanja v najem, le-ta posredovati po pošti na njihov stalni naslov?
Vabilo za zbor pusti upravnik vsakemu etažnemu lastniku v hišnem predalčniku posameznega etažnega lastnika in objavi na oglasni deski, ki je dostopna vsem etažnim lastnikom. Torej lastnikom, ki oddajajo stanovanje v najem, vabil za sklic ni potrebno pošiljati po pošti na njihov stalni naslov, razen v kolikor ni s pogodbo o opravljanju upravniških storitev dogovorjeno drugače.

10. Lastniki se odločajo z več kot tričetrtinskim soglasjem o zavarovanju stavbe. Ali je taka odločitev potem obvezujoča tudi za ostale etažne lastnike, ali se mora to zavarovanje izvesti izključno potem preko upravnika?
13. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb našteva odločanje z več kot tričetrtinskem soglasjem, med katere sodi tudi zavarovanje stavbe. Ali je odločitev etažnih lastnikov o zavarovanju stavbe in izbiri zavarovalnice obvezujoča za vse etažne lastnike, ali pa lahko posamezniki sklenejo individualno zavarovanje in se pri upravniku izkažejo le s kopijo zavarovalne police.

11. O zavarovanju stavbe se odloča tričetrtinsko; je potem zavarovanje obvezno za vse?
Upravnik sklene zavarovanje z eno zavarovalnico za celotno stavbo. Taka odločitev je obvezujoča za vse etažne lastnike, saj je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

12. Odločanje v stavbah, v katerih upravnik ni obvezen
Soglasje vseh etažnih lastnikov (100 % soglasje) o  določitvi upravnika v primeru, ko po določilih SPZ  in SZ-1 le-ta ni potreben (stavba ima osem ali manj posameznih delov), velja že od 01.01.2003 dalje, ko je pričel veljati Stvarnopravni zakonik.

Po mnenju Ministrstva za pravosodje izhaja, da je za odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli upravnika (čeprav tega niso dolžni imeti) potrebno soglasje  vseh etažnih lastnikov. Posledično to pomeni, da sta v obravnavanem primeru potrebni dve odločitve etažnih lastnikov  in sicer:
- odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli  upravnika (100 % soglasje),
- odločitev za konkretnega upravnika (več kot 50 % soglasje).

Ko je odločitev o upravniku sprejeta in ko je izbran konkreten upravnik za večstanovanjsko stavbo z osmimi ali manj deli, veljajo v zvezi z upravljanjem stavbe vse določbe iz SZ-1 in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kot sicer veljajo za večstanovanjske stavbe, kjer se upravnika  določa z večinskim soglasjem.

Glede na konkretno vprašanje poudarjamo, da se v stavbi z osmimi ali manjšim številom posameznih delov, izbranemu upravniku POUS odpove z večinskim soglasjem po solastniških  deležih (več kot 50% soglasje). Pogodbe sklenjene do dne 1.1.2003 ostanejo v veljavi, saj so le-te sklenjene po prejšnji zakonodaji, kjer je bilo dovolj večinsko soglasje v takšnih primerih. Po 1.1.2003 pa morajo etažni lastniki sprejeti zgoraj navedeni odločitvi za veljavnost POUS.

13. Koliko časa imajo lastniki na razpolago, da lahko zavrnejo letno poročilo?
Rok za zavrnitev  letnega poročila s strani lastnikov ni izrecno opredeljen, zato menimo, da ima upravnik v tem primeru diskrecijsko pravico, da ob predložitvi (predstavitvi)  poročila bodisi na samem zboru etažnih lastnikov ali če ga vloži v hišni predalčnik, izrecno navede nek razumen rok, v katerem morajo lastniki  podati pripombe na letno poročilo, sicer se  šteje, da je sprejeto.   Po našem mnenju je razumen rok od 14 do 21 dni.

14. Končni obračun
30-dnevni rok za pripravo končnega obračuna pomeni najdaljši možni čas za pripravo omenjenih poročil, upravnik ki preneha v delom v določeni večstanovanjski stavbi,  pa poročili lahko  pripravi tudi v krajšem času.

Iz tretjega odstavka 68. člena SZ-1 je razvidno, da dobavitelji razpolagajo s seznamom etažnih lastnikov in drugimi  potrebnimi podatki, ki so potrebni za delitev stroškov in morebitne izterjave.  Iz drugega odstavka 61. člena SZ-1 pa  izhaja zahteva, da ko je upravniku odpovedana pogodba o opravljanju upravniških storitev, mora po prenehanju veljavnosti pogodbe le-ta obvestiti vse dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobave oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo. Tako dobavitelji na podlagi tega obvestila pridobijo ustrezno informacijo o novem upravniku. Dobavitelji in izvajalci storitev lahko pridobijo informacijo o imenu upravnika določene večstanovanjske stavbe tudi pri upravnem organu, ki vodi register upravnikov.

Dodatna možnost, kako bo novi upravnik takoj na začetku poslovanja pridobil potrebne podatke o samih etažnih lastnikih je podana tudi  v 55. členu SZ-1,  ki določa,  da etažni lastniki posredujejo  upravniku kopijo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki vsebuje  seznam vseh lastnikov posameznih delov in njihove solastniške deleže.

15. Sporočanje podatkov o številu uporabnikov
Etažni lastniki morajo sporočiti upravniku podatke o številu uporabnikov enote na obrazcu, ki je priložen pravilniku. V petem odstavku 29. člena pa je določeno, da upravnik sestavi na podlagi izpolnjenih obrazcev seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov. Skladno z določbo šestega odstavka lahko uporabnik, ki prebiva v stavbi, pisno opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje. Slednja določba je posledica ugotovitve, da je bilo v posamezni enoti nastanjeno tudi večje število uporabnikov, pa s tem lastnik in upravnik nista bila seznanjena. Ostali uporabniki večstanovanjske stavbe pa so se pritoževali, ker so plačevali toliko večje zneske posameznih obratovalnih stroškov.

16. Kdaj je lastnik ali najemnik stanovanja dolžan sporočiti upravniku manjše število uporabnikov stanovanja?
Pri delitvi obratovalnih stroškov glede na število uporabnikov posamezne enote se je zasledovalo načelo, da teh stroškov ne bi  plačevale tiste osebe, ki sicer živijo v določenem stanovanju (stalno ali začasno prebivališče), vendar so zaradi raznih okoliščin dalj časa odsotne, odsotnost pa je mogoče tudi listinsko dokazati s strani določene pravne osebe, ustreznih uradnih listin ipd.

Glede na določbo četrtega odstavka 29. člena pravilnika, kjer so le primeroma navedene najpogostejše in  tipične okoliščine,  ko bi se lahko upoštevalo manjše število uporabnikov zaradi daljše odsotnosti, se v praksi kažejo primeri odsotnosti zaradi: 

•šolskih  ali študijskih obveznosti (potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi  delavca v  drug oddaljen kraj, državo ipd. Dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja  stalnega prebivališča,  priložijo potrdilo o šolanju in potrdilo o  začasnem prebivanju na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.),
•odsotnosti zaradi  redne zaposlitve  v drugem kraju (potrdilo delodajalca, uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih),
•opravljanja službenih obveznosti (potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug oddaljen  kraj, drugo državo ipd.),
•zdravljenje v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika (potrdilo zdravnika in  potrdilo ustanove, ki je zdravljene ali rehabilitacijo izvajalo),
•začasen ali trajen odhod v dom za starejše (potrdilo  ustanove),
• prestajanje zaporne kazni, (potrdilo ustanove) itd..
Nikakor pa se ne šteje, da gre za spremembo števila uporabnikov posamezne enote,  če je uporabnik odstoten več kot 15 dni na primer zaradi

•preživljanja dopusta izven kraja bivanja  (letni dopusti, potovanja, toplice ipd.),
•razne odsotnosti zaradi lastne odločitve  (bivanje pri sorodnikih, prijateljih,  na vikendu ipd. ), 
•odsotnosti od doma zaradi narave dela (razna terenska dela, avtoprevozništvo,  ipd.).

17. Prijava števila uporabnikov sekundarnega stanovanja
Iz 30. člena Stanovanjskega zakona izhaja, da se način delitve obratovalnih stroškov določen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, uporablja le pri večstanovanjskih stavbah in stanovanjsko-poslovnih stavbah.

V primerih, ko gre za  poslovne ali poslovno-stanovanjske  stavbe, stavbe  za počitniško namene ipd., se za delitev obratovalnih stroškov  upošteva Stvarnopravni zakonik. Iz 115. člena tega zakonika izhaja, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov  na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži,  če zakon ali pogodba ne določa drugače. To pomeni, da se tudi  obratovalni stroški delijo po solastniških deležih, v kolikor se lastniki niso s pogodbo o medsebojnih razmerjih dogovorili drugače.

18. Določitev števila uporabnikov poslovnega prostora
Pri razmejitvi obratovalnih stroškov je potrebno v prvi vrsti opredeliti, ali sodi posamezni  poslovni prostor pod režim, kot ga opredeljuje 24. člen pravilnika ali ne, saj je od tega odvisno ali bo poslovni prostor vključen pri delitvi obratovalnih stroškov za celotno večstanovanjsko stavbo, ki se razdeljujejo po številu uporabnikov posamezne enote.

Za čimbolj pravično delitev obratovalnih stroškov bi se morali etažni lastniki, zlasti ko je v večstanovanjski stavbi tudi eden ali več poslovnih prostorov, čim prej odločiti  za vgraditev individualnih merilnih naprav za merjenje porabe toplote ter tople in hladne vode, v kolikor teh naprav še nimajo. Če zaradi tehničnih ovir namestitev teh naprav ni možna ali je omejena, ali bi bila namestitev neracionalna, bi bilo potrebno razmisliti vsaj o možnosti vgraditve teh individualnih naprav pri poslovnih prostorih.

Pri določitvi števila uporabnikov poslovnih prostorov se smiselno upošteva 28. člen pravilnika, to pomeni, da se upošteva število zaposlenih v poslovnem prostoru (stalno zaposleni, začasno zaposleni, zaposleni preko študentskega dela, preko raznih podjemnih pogodb itd. ). V kolikor lastnik ali najemnik poslovnega  prostora ne bo sporočil tega podatka, upravnik ravna po postopku, kot je določeno v drugem odstavku 29. člena pravilnika. Število gostov, strank, kupcev ipd., ki obiskujejo poslovni prostor, se za potrebe izvajanja tega pravilnika ne upošteva.

19. Ali ima upravnik pravno podlago, da dopiše nek tekst na uradni obrazec, ki je objavljen v Uradnem listu?
Sestavni del Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb je priloga 1 - obrazec, ki vsebuje tekst glede prijave števila ali spremembe števila uporabnikov posamezne enote. Upravnik ne sme dopisovati nobenega teksta, saj je obrazec predpisan. 

20. Na podlagi katere zakonske osnove zahteva, zbira in pridobiva upravnik večstanovanjske stavbe osebne podatke?
Za vzpostavitev evidence, potrebne za delitev stroškov po številu uporabnikov posamezne enote, zbere upravnik podatke o številu uporabnikov na obrazcu za sporočanje podatkov, ki je sestavni del pravilnika. Zbirajo se zgolj podatki o številu uporabnikov in ne podatki, vezani na osebo lastnika ali najemnika stanovanja.

21. Obračunavanje obratovalnih stroškov v stavbah, namenjenih za počitniške namene
V primeru, ko gre za stavbe, ki se v pretežni meri uporabljajo za počitniške namene, t.im. sekundarna stanovanja, se za delitev obratovalnih stroškov upošteva 115. člena Stvarnopravnega zakonika, ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Kadar gre za stavbo, v kateri so stanovanja namenjena v pretežni meri za trajno bivanje, manjše število posameznih enot pa se uporablja občasno (sekundarno stanovanje), bo uporabnik sekundarnega stanovanja moral sporočiti upravniku število oseb, ki je dejansko uporabljalo stanovanje vsaj 6 dni v posameznem mesecu skladno z 28. in 29. členom pravilnika. Uporabnik takega stanovanja sporoči dejansko število oseb, ki je stanovanje uporabljalo.

V kolikor se bo koristilo sekundarno stanovanje na primer le zadnjih 5 dni v določenem mesecu in le prvih  5 dni v naslednjem mesecu, se stroški vezani na število uporabnikov za to stanovanje ne bodo zaračunavali. V vsakem primeru pa se bodo za to stanovanje zaračunavali vsi ostali obratovalni stroški, ki se delijo glede na število posamezni enot v večstanovanjski stavbi in glede na površino posamezne enote. Če bodo uporabniki sekundarnih stanovanj zavestno delali »mostove«, da bodo prihranili nekaj evro na osebo za stroške, ki se poravnavajo glede na število uporabnikov, pa bodo morali  zato za cel mesec plačevati te stroške  za stanovanje kjer stalno prebivajo, če se  stanovanje nahaja v večstanovanjski stavbi.  Gledano z vidika stroškov, lastniki ne bodo imeli motiva, da bi na ta način »izigravali» pravilnik.  Položaj pa je mogoče pogledati tudi z drugega zornega kota. Uporabnik sekundarnega stanovanja, ki ga bo uporabljal vsaj 6 dni v posameznem mesecu, bo poravnal stroške, ki se plačujejo glede na število uporabnikov, kot bi bival v stanovanju ves mesece in lahko bi rekli, da bo plačeval večje stroške kot jih bo dejansko povzročil. V tem primeru bodo v ugodnejšem položaju vsi ostali stalni uporabniki stanovanj.

22. Ali mora upravnik seznam posameznih enot s številom uporabnikov izobešati ob vsaki nastali spremembi števila uporabnikov.
Pravilnik ne določa,  ali je potrebno ponovno obesiti seznam uporabnikov stanovanj, ko se spremenjeni njihovo število. Glede na to, da je potrebno vsako spremembo števila uporabnikov  stanovanja listinsko dokazati ocenjujemo, da teh sprememb ne bo veliko, zato menimo, da bi bilo pravilno, da bi upravnik obesil seznam na oglasno desko ob vsaki spremembi števila uporabnikov stanovanj.

Za novorojenčke veljajo enaka pravila kot za vse ostale.

V drugem stavku 2. odstavka je predpisano, da upravnik pozove lastnika ali najemnika, navedenega v pisnem opozorilu, da pojasni, kakšno je število uporabnikov in tako upravnik ugotovi dejansko stanje na podlagi izjav ali listin.

Za posamezno enoto se po tem pravilniku šteje stanovanje ali poslovni prostor.  29. člen določa, kdo mora sporočiti upravniku število uporabnikov, torej lastnik ali najemnik stanovanja ali poslovnega prostora. 

23. Kako lahko študent dokaže odsotnost v najetem stanovanju med študijskimi počitnicami?
Študent, ki biva zaradi študijskih obveznosti v drugem kraju, kot ima prijavljeno stalno prebivališče, ima za najeto stanovanje v drugem kraju sklenjeno najemno ali podnajemno pogodbo, istočasno pa je moral pri upravni enoti prijaviti tudi začasno bivališče na tem naslovu.

Podlaga za delitev stroškov po številu uporabnikov posamezne enote po Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, je vsekakor število uporabnikov razvidnih iz sklenjene najemne ali podnajemne pogodbe. V primeru, da študent dalj časa ne bo uporabljal navedenega najemnega stanovanja zaradi letnih – študijskih počitnic, saj se bo preselil v kraj stalnega prebivališča, in ne bi želel plačevati  omenjenih obratovalnih  stroškov, ima možnost, da uredi  odjavo začasnega prebivališča pri upravni enoti.  Pisno potrdilo o odjavi začasnega prebivališča bo služilo upravniku kot ustrezna dokazna listina po četrtem odstavku 29. člena predmetnega pravilnika o spremembi števila uporabnikov posamezne enote.

24. Ali mora plačati obratovalne stroške najemnik ali lastnik?
V kolikor gre za najemno razmerje je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, v kolikor najemna pogodba ne določa drugače, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik. 30. člen stanovanjskega zakona določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojim solastniškim deležem, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.

25. Zakaj se poraba elektrike v dvigalu deli po površini in ne po osebah?
Delitev stroškov skupne porabe elektrike ureja četrta alinea prvega odstavka 25. člena. Ti stroški so večji s pogosto uporabo dvigala, uporabniki pa niso zgolj lastniki ali najemniki stanovanj, pač pa tudi obiskovalci, še večji pa je problem, če je v večstanovanjski hiši tudi poslovni prostor. V tem primeru je nemogoče določiti število oseb-uporabnikov. Zato je v pravilniku predpisana delitev stroškov po površini.

26. Katerih obratovalni stroških stroškov ne bi bilo potrebno plačevati, če je stanovanje neuporabno (uničeno)?
V primeru, ko je stanovanje nezasedeno (prazno), lastnik ni dolžan plačevati le obratovalnih stroškov,  ki se delijo glede ga številu porabnikov posamezne enote (27. člen pravilnika).  

Pri tem ni pomembno zakaj je stanovanje prazno (lastnik ga ne more oddati v najem, ga ima kot  sekundarno stanovanje - vikend, ga ima kot svojo naložbo, je v fazi celovite prenove ali pa je neuporabno - uničeno).

Vse ostale obratovalne stroške, ki nastajajo v večstanovanjski stavbi, in se delijo bodisi po površini stanovanja ali po številu enot v večstanovanjski stavbi, morajo  etažni lastniki ali najemniki, če je stanovanje oddano v najem, plačevati tudi, če stanovanja ne uporablja,  saj  ti stroški nastajajo v celoti ali v pretežni večini neodvisno od uporabe samega stanovanja.

27. Zakaj je v pravilniku določeno, da se upošteva pes kot pol uporabnika pri razdeljevanju stroškov čiščenja skupnih prostorov?
Pravilnik v tretjem odstavku 28. člena določa, da se lastnike psov bremeni s stroški čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. Za takšno določbo se je zakonodajalec odločil zaradi številnih zahtev etažnih lastnikov, da se uredi plačevanje stroškov tudi za lastnike živali, ki uporabljajo skupne prostore. Tako bodo lastniki psov, to je etažni lastnik ali najemnik, za domače ljubljenčke plačevali le stroške čiščenja skupnih prostorov (hodnik, dvigala, stopnišče…) v višini ½ osebe. Za ostale živali se stroškov čiščenja ne bo plačevalo, saj se druge živali običajno ne vodijo na povodcih oziroma ne uporabljajo skupnih prostorov.

28. Na podlagi katerega zakona in kriterijev je določena obremenitev lastnikov psov s stroški čiščenja?
Pravna podlaga je v 30. členu stanovanjskega zakona in na njegovi podlagi izdanega pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki podrobneje določa merila delitve stroškov po številu uporabnikov posameznih enot.

29. Ali pravilnik velja tudi pri delitvi obratovalnih stroškov, ko gre za poslovne stavbe, poslovno-stanovanjske stavbe, stavbe namenjene za počitniško dejavnost ipd. ?
Iz 30. člena Stanovanjskega zakona izhaja, da se način delitve obratovalnih stroškov določen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb, uporablja le pri večstanovanjskih stavbah in stanovanjsko-poslovnih stavbah.

V primerih, ko gre za  poslovne ali poslovno-stanovanjske  stavbe, stavbe  za počitniško namene ipd., se za delitev obratovalnih stroškov upošteva Stvarnopravni zakonik. Iz 115. člena tega zakonika izhaja, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži,  če zakon ali pogodba ne določa drugače. To pomeni, da se tudi  obratovalni stroški delijo po solastniških deležih, v kolikor se lastniki niso s pogodbo dogovorili drugače.

30. Kakšen je način delitev stroškov garaž, kadar iz računa ni razvidna višina stroškov za garaž?
23. člen pravilnika določa, da kadar iz računa ni razvidna višina stroškov, ki bremenijo uporabnike garaž, se le-ti določijo glede na razmerje površin posameznih enot in garaž; nato pa se ti stroški, ki odpadejo na garaže, delijo še po številu garaž. Torej ne gre za izključevanje 2. in 3. odstavka, ampak za njuno dopolnjevanje.

31. Ali se določba 24. člena uporablja samo za poslovne prostore, ali pa lahko tudi za stanovanja, ki imajo ločen vhod - iz ulice neposredno v stanovanje in njegovi uporabniki skupnega vhoda in stopnišča ne uporabljajo.
Že iz naslova 24. člena je razvidno, da obravnava  fizično ločen poslovni prostor in posledično se tudi njegove določbe uporabljajo izključno za poslovne prostore. Opredelitev »fizično ločen« pomeni, da gre za prostor, ki ima praviloma svoj vhod in uporaba tega prostora ni povezana z uporabo skupnih delov.

Posebni skupni deli, kot jih opredeljuje stanovanjski zakon, pa so solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov in niso nujno fizično ločeni od skupnih delov stavbe.

32. Kakšno število uporabnikov naj upravnik upošteva za poslovne prostore, ki niso ločeni od stanovanjskega dela
Pri določitvi števila uporabnikov poslovnih prostorov se smiselno upošteva 28. člen pravilnika, kar z drugimi besedami pomeni, da se upošteva število zaposlenih v poslovnem prostoru (stalno zaposleni, začasno zaposleni, zaposleni preko študentskega dela, preko raznih podjemnih pogodb itd. ). V kolikor lastnik ali najemnik poslovnega  prostora ne bo sporočil tega podatka, upravnik ravna po postopku, kot je določeno v drugem odstavku 29. člena pravilnika. Število gostov, strank, kupcev ipd. ki obiskujejo poslovni prostor, se za potrebe izvajanja tega pravilnika ne upošteva.

Mišljeno je, da se stroški iz tega člena, dokler ni izvedena prodaja več kot polovica stanovanj, delijo po vseh posameznih enotah, tako prodanih kot neprodanih.

33. Plačilo stroškov vgradnje individualnih merilnih naprav
Stanovanjski zakon v 25. členu določa, da se etažni lastniki o vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo, odločajo s soglasjem več kot 50% glede na solastniške deleže. Sklep o tem sprejmejo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.

Po mnenju Ministrstva za gospodarstvo, ki je pristojno za tolmačenje določb Energetskega zakona, je merilni sistem skupni del stavbe. Sestoji iz merilnika toplotne energije oziroma merilnika porabe goriva, na osnovi katerega se določi poraba toplote oziroma goriva stavbe in s tem celotni stroški za porabo toplote, ki so nameščeni na grelnih telesih ali pa so to merilniki toplotne energije v posameznih delih stavbe. Delilniki so naprave za indikacijo ali merjenje dejanske porabe toplote, ki omogočajo določitev deležev stroškov za ogrevanje in za pripravo tople vode posameznih delov stavbe. Za določitev deleža teh stroškov posameznega dela stavbe so potrebni odčitki z delilnikov vseh posameznih delov stavbe, v katerih so delilniki vgrajeni. Iz navedenega sledi, da se celotni merilni sistem, na katerem sloni delitev in obračun stroškov za toploto, lahko smatra kot naprava oziroma oprema, ki je namenjena skupni rabe in se zato lahko šteje kot skupni del stavbe.

Stanovanjski zakon v 44. členu določa namensko porabo sredstev rezervnega sklada. Sredstva se lahko porabijo tudi za izboljšave skupnih delov stavbe, kamor merilni sistemi spadajo, saj gre za nadgradnjo obstoječih naprav. Če želijo etažni lastniki za montažo merilnih sistemov uporabiti sredstva rezervnega sklada, morajo poleg sklepa po 25. členu stanovanjskega zakona sprejeti tudi sklep o črpanju sredstev rezervnega sklada, ki je veljaven, če ga sprejme več kot 75% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže.

34. Razmejitev med obratovalnimi stroški in drugimi stroški, ki nastajajo v večstanovanjski stavbi
Med obratovalne stroške sodi obveznost za poravnavo opravljenih storitev, dobav ali drugega opravljenega dela, kot je navedeno v 25., 26. in  27. členu Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS št. 60/09). Obratovalni stroški se delijo po enem izmed treh predpisanih meril: po površini posameznega dela, po številu enot v posamezni večstanovanjski stavbi ali po številu uporabnikov  posamezne enote.

V kolikor gre za stroške, ki jih ni mogoče uvrstiti  med obratovalen  stroške, gre za  stroške vzdrževanja ali druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Ti stroški pa se skladno  s 30. členom Stanovanjskega  zakona delijo  skladno s solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.

35. Ali med dimnikarske storitve sodi tudi čiščenje zračnikov, za katere je običajno, da je za posamezno enoto znana količina le-teh. Ali se tudi čiščenje zračnikov deli po ogrevalni površini posameznih delov.
V skladu z 5. členom uredbe o dimnikarski službi sodi med storitve dimnikarske službe tudi čiščenje in pregledovanje zračnikov.

Delitev stroškov dimnikarske službe opravljenih na zračnikih, ki so skupne naprave, se izvede v skladu s 25. členom Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih  stavb.

V kolikor koncesionar dimnikarske službe izvaja dimnikarske storitve na isti termin tudi na kurilnih napravah in dimnovodnih napravah v stanovanju,  lahko dimnikarske storitve opravljene na zračnikih, ki spadajo med skupne naprave, obračuna skupaj z ostalimi dimnikarskimi storitvami neposredno uporabniku z izdajo gotovinskega računa ali izdajo računa, posebno še, če so ti zračniki potrebni zaradi obratovanja te kurilne naprave.

36. Ali se lahko za delitev celotnega računa za porabljeno energijo in priključno moč uporablja le en kriterij - delitev po površini. Kaj pa deli stavbe, ki niso stanovanje ali poslovni prostor?
Prejete račune za opravljene storitve in dobave, bodo upravniki sami razmejevali po enem izmed treh predpisanih meri (ključih)  iz pravilnika. Kateri  deli cene storitve  so variabilni  in kateri so fiksni, je razvidno iz specifikacije na samem računu. V primeru dvoma, se bo upravnik  obrnil neposredno na dobavitelja, ki je račun izstavil.

V pravilniku so razmejitve glede delitve obratovalnih stroškov na stanovanja, poslovne prostore, in garaže. Kateri bi lahko bili  drugi deli stavbe,  na katere bi bilo potrebno deliti obratovalne stroške, ne vemo.

37. Kako ravnati v primeru, ko je v splošnih pogojih prodaje za objekte, ki se šele prevzemajo v upravljanje, določeno, da se vsi stroški delijo po solastniškem deležu – pravilnik te situacije ne ureja.
Splošni pogoji prodaje stanovanj, predpisani z določili Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES, Uradni list RS, št. 18/04) morajo obsegati vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev ter vse sestavine, ki jih mora po SPZ obsegati enostranski pravni posel o oblikovanju etažne lastnine. S splošnimi pogoji prodaje se ne določajo ključi delitve obratovalnih stroškov. Za delitev obratovalnih stroškov se v vseh večstanovanjskih stavbah, tudi pri novogradnjah, uporabljajo merila, predpisana s pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb.

38. Zakaj je ministrstvo toliko časa in v takšni vsebini pripravilo besedilo pravilnika?
Pri oblikovanju možnega načina delitve obratovalnih stroškov je Ministrstvo za okolje in prostor že v javni razpravi ob pripravi predloga sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona predlagalo variantne rešitve, in sicer, da način delitve obratovalnih stroškov sprejmejo v posebni pogodbi sami lastniki vsake večstanovanjske hiše, pri čemer bi zadoščalo več kot 50% soglasje, ali da se način delitve stroškov obratovanja predpiše enotno s pravilnikom za celotno državo. Glede tega vprašanja so bili odzivi strokovne javnosti, nevladnih organizacij in državljanov v javni razpravi enotni, in sicer naj ministrstvo predpiše te vsebine s pravilnikom.

Kot podlago za delitev obratovalnih stroškov smo pridobili precej predlogov s strani upravnikov, Gospodarske zbornice Slovenije, Združenja za poslovanje z nepremičninami, Stanovanjske zbornice Slovenije, in tudi s strani nevladnih organizacij (združenje najemnikov, združenje lastnikov stanovanj) ter posameznikov, ki so se odzvali na javno razpravo, odprto v zvezi s pravilnikom.

Prav zaradi zahtevne vsebine pravilnika smo besedilo usklajevali več mesecev, in zato je bil sprejet šele v juliju letos, čeprav je zakon predvidel njegov sprejem v 6 mesecih.

39. Katera delitev stroškov obratovanja je obvezna, po pravilniku ali po pogodbi o medsebojnih razmerjih?
Z novelo 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08) so bili obratovalni stroški izvzeti iz pogodb o medsebojnih razmerjih. S tem zakonom je bilo določeno, da se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom, s katerim natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.

Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 60/09 dne 31.07.2009. Veljati je pričel 15.08.2009, določbe III. poglavja pa se začnejo uporabljati 01.12.2009. Do tega dne morajo upravniki preiti na nov način obračunavanja obratovalnih stroškov, saj je upoštevanje določb pravilnika obvezno.

40. Veljavnost že sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih
Veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih morate lastniki v skladu z 32. členom pravilnika uskladiti v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, in sicer najkasneje do 1.12.2009.

Sama pogodba o medsebojnih razmerjih ostane v veljavi, razen v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, saj je novela 30. člena stanovanjskega zakona črtala iz vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih ureditev delitve obratovalnih stroškov. Sprememba le-te pa je možna po določilih Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona in je zanjo potrebno 75 % soglasje etažnih lastnikov po njihovih solastniških deležih.

41. Katera je podlaga za obračunavanje stroškov v primeru, ko etažni lastniki ne uskladijo pogodbe o medsebojnih razmerjih s pravilnikom?
Z novelo 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08) so bili obratovalni stroški izvzeti iz pogodb o medsebojnih razmerjih. S tem zakonom je bilo določeno, da se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom, s katerim natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.

Sama pogodba o medsebojnih razmerjih ostane v veljavi, razen v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov.

Upravnik bo  pri obračunu obratovalnih stroškov od 01.12.2009  upošteval določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, četudi  etažni lastniki ne bodo do navedenega datuma uskladili njihovih sklenjenih  pogodbo o medsebojnih razmerjih z določbami navedenega pravilnika.

Pri delitvi obratovalnih stroškov, se bodo od 01.12.2009 neposredno upoštevale določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ne glede na to, da so se etažni lastniki v PMR uspeli dogovoriti za svoj ključ delitve obratovalnih stroškov. 

42. Ali je dolžan lastnik stanovanja obvestiti upravnika o sklenitvi najemne pogodbe?
Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. V kolikor tega ne stori, je sankcioniran skladno s 169. členom stanovanjskega zakona.
Še vedno pa mora lastnik stanovanja obvestiti davčni organ o dohodkih iz naslova oddajanja stanovanja. V primeru, če tega ne stori, je sankcioniran po davčnih predpisih.


Vir: Ministrstvo za infrastrukturo in prostor