Get Adobe Flash player

Vizitka družbe

2 Logo FerDom1

  FerDom d.o.o.

  LJUBLJANA

  Dolenjska cesta 242

  Dosegljivi:

  - mobilni: 031 330 091

  - E-pošta: info@ferdom.si 

  Uradne ure:

  torek in četrtek

  od 10.00 do 12.00 ure

  Izven uradnih ur ali popoldan po predhodnem dogovoru.

 

  VELENJE

  Dosegljivi:

  - mobilni: 031 652 103

  - E-pošta: mk.velenje@gmail.com

 

  NOVA GORICA

  Dosegljivi:

  - mobilni: 070 396 255

  - E-pošta: gregorlozej@gmail.com

Upravljanje nepremičnin

Pravice etažnih lastnikov

Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor. Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.  Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.

Obveznosti etažnih lastnikov

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.

Storitve upravljanja

Glavne storitve upravljanja upravnika so: skrb za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih  delov, skrb za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljanje z rezervnim skladom in s skupnim denarjem, zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vlaganje izključitvenih tožb ter tožb za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika in skrb za vzdrževanje skupnih prostorov in naprav, ter funkcionalnih zemljišč oz. okolice. 

Osnovna pravna podlaga za delo upravnika

•Stvarno pravni zakonik (SPZ);
•Stanovanjski zakon (SZ-1);
•Spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona (SZ-1A);
•Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb;
•Pogodba o opravljanju upravniških storitev;
Ostalo zakonodajo, ki jo uporabljamo pri svojem delu si lahko ogledate na naši spletni strani.

Pooblastila upravnika po SPZ ( 118. člen )

•Izvaja sklepe etažnih lastnikov;
•Skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
•Poskrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
•Upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
•Zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vlaga izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.
Pooblastila upravnika po SZ-1 ( 50. člen )

•Zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
•Pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
•Sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
•Poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
•Sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
•Poda letno poročilo o upravljanju objekta;
•Opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.

Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.

Upravnik je pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom.

Poblastila nadzornega odbora ( 39. člen )  

•nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev;
•predlaga predloge sklepov o katerih se glasuje s podpisovanjem listine;
•daje pobude upravniku.

Poblastilo nadzornega odbora (3. odstavek 8. člena Pravilnika o .... )  

•potrditev predloga upravnika o izbiri najugodnejšega ponudnika;

Pogodba o upravljanju upravniških storitev

Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena SZ-1, določi še druge pravice in obveznosti.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (več kot 50 % solastniških deležev).

Etažni lastniki lahko ob določitvi upravnika za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov. 

Pogodba  o medsebojnih razmerjih

Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.

Za izvajanje SZ-1in SZ-1A se šteje, da je pogodba iz prejšnjega odstavka sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Sestavni del te pogodbe je tudi sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in morebitni sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih, katere sprejmejo vsi etažni lastniki.

Odločitve, za katere je po določbah SZ-1 in SZ-1A potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, uredijo etažni lastniki s posebnim aktom v pisni obliki. 

Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih. Z njo uredijo način upravljanja in rabo večstanovanjske stavbe. S pogodbo lastniki uredijo:
• stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike;
• način oblikovanja rezervnega sklada v primeru, da so vplačila pod zakonsko mejo;
• način uporabe in upravljanja skupnih delov;
• namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
• posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
• nastopanje lastnikov v pravnem prometu;
• uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
• zavarovanje zgradbe kot celote;
• posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (varovanje, vratar, …);
• soglasja lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene;
• način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.
Pogodba o medsebojnih razmerjih je sklenjena, ko jo podpišejo 3 vseh etažnih lastnikov, torej več kot 75% lastnikov glede na njihove solastniške deleže v stavbi.

Odločanje z večinskim soglasjem (več kot 50% soglasje)

Etažni lastniki sprejemajo odločitve, ki štejejo med posle rednega upravljanja, z večinskim soglasjem (več kot 50%) po solastniških deležih.
Med posle rednega upravljanja sodijo odločitve v zvezi z:
• obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,
• določitvijo in razrešitvijo upravnika,
• imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,
• oddajanjem skupnih delov v najem,
• sprejemanjem načrta vzdrževanja,
• rezervnim skladom in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
• sprejemanjem hišnega reda,
• odločanjem o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo) in
• odločanjem o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75% soglasje)

Več kot 75 % soglasje je treba pridobiti za:
• sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih;
• zavarovanje stavbe;
• izboljšave, kjer ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja (npr. preureditev kotlovnice, dodatna izolacija stavbe idr.).
• opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja;
Dovoljena dejavnost je dejavnost, ki ostalih lastnikov posameznih delov v večstanovanjski stavbi ne moti pri mirni rabi stanovanj in ne obremenjuje prekomerno skupnih delov oz. naprav stavbe.

Odločanje s soglasjem vseh lastnikov (100% soglasje)

Lastniki soglasno odločajo o:
• sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona,
• spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
• omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
• omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
• sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na skupnih delih,
• spremembi namembnosti posameznega stanovanja,
• vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje
• določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.
Če v primerih, kjer je treba pridobiti soglasje vseh lastnikov, to ni doseženo, lahko lastniki, ki imajo več kot 50 % lastniški delež predlagajo, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.
V primerih, kjer je treba doseči 75 % soglasje, lahko vsak etažni lastnik, ki se z odločitvijo ne strinja, predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.